Ezequiel ROBBE MBILA, abogado. Máster en Práctica Jurídica y Ejercicio de la Abogacía. República de Guinea Ecuatorial.

1.- Introducción

En la República de Guinea Ecuatorial, es notorio que los propietarios o mandatarios de viviendas y locales de negocios a menudo arrienden sus inmuebles a terceros (personas físicas y jurídicas) luego de firmar con éstas los correspondientes contratos que reflejan en sus distintas cláusulas las obligaciones de las partes, siendo las más esenciales, para el propietario mandatario poner en perfectas condiciones el inmueble a disposición del inquilino o arrendatario, y para éste último pagar la renta en los términos acordados. De ahí el “Pacta sunt Servanda”, es decir que los pactos deben cumplirse de buena fe.

Lo anterior no conlleva a ninguna duda, sin embargo nos preguntamos; ¿qué ocurre con el pago de la renta pactada cuando por fuerza mayor apareciera una pandemia, tal es el caso de la COVID-19 y consecuente crisis económica?, ¿ la única solución sería desahuciar al inquilino o podrían las partes renegociar el precio del arrendamiento?, ¿ puede el inquilino o arrendatario solicitar intervención judicial en base al principio Rebús Sic Stantibus para que se revise el contrato porque han cambiado las circunstancias y condiciones en que lo firmó?. Todos estos interrogantes tendrán sus respuestas a lo largo y ancho del desarrollo de este trabajo.

Presentada la introducción, indicamos rápidamente las partes del presente trabajo; por un lado hablaremos en general del contrato y de las obligaciones de los contratantes (2), del Pacta Sunt Servanda frente al Rebus Sic Stantibus (3), luego concluiremos con el Rol que deberían jugar los juzgados y tribunales de la República de Guinea Ecuatorial respecto al principio Pacta Sunt Servanda y el de Rebus Sic Stantibus cuando se les somete una cuestión de arrendamiento por impago de rentas en época de Pandemia como es el caso de COVID-19 y consecuente crisis económica, siempre con una visión clara de la Ley Fundamental de la República de Guinea Ecuatorial (4).

2.- Del contrato y de las obligaciones de los contratantes

2.1.-Concepto y/o definición de contrato en general. La idea de contrato responde al acuerdo o pacto que, mediante la prestación del correspondiente consentimiento no viciado, vincula o liga a dos o más personas, físicas como jurídicas, según casos, respecto de una determinada conducta de carácter patrimonial o no. Así lo expresa el art. 1.254 del Código Civil, al establecer que “el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”[1].

2.2.- Obligaciones de los contratantes. Tanto la ley como la doctrina y jurisprudencia dominante-autorizada coinciden en que si existe objeto cierto, consentimiento no viciado y otros conexos positivos, deben pues las partes cumplir con lo pacto, y entre las obligaciones, para los inquilinos pagar las rentas y por los propietarios/as o arrendadores/as poner a disposición de los primeros el inmueble en perfectas condiciones y permitirles el goce pacífico mientras dure el contrato.

3.- Del Pacta Sunt Servanda al Rebus Sic Stantibus

En los anteriores puntos, en principio indicamos lo que por regla general debiera entenderse por contrato, luego hemos hablado también de las obligaciones de los contratantes. Lo anterior no contradice al principio Pacta Sunt Servanda que ahora toca abordar en relación al de Rebus Sic Stantibus que deja cobertura a las partes para que en caso de ciertas situaciones sobrevenidas se revise el contrato, de forma amigable o por decisión judicial.

De lo anteriormente expuesto y respondiendo a los interrogantes enunciados en la introducción, concluimos el presente trabajo abordando el aspecto relativo al Rol que deberían desempeñar los juzgados y tribunales de la República de Guinea Ecuatorial en momentos de Pandemia, como el caso de COVID-19 y consecuente crisis económica cuando se les somete un expediente de impago de rentas por parte de un arrendatario o inquilino, con respecto al principio de Pacta Sunt Servanda frente al de Rebus Sic Stantibus, con miras a la Ley Fundamental.

4.- El Rol de los juzgados y tribunales con respecto al impago de rentas, al principio Pacta Sunt Servanda y el de Rebus Sic Stantibus en relación a la Ley Fundamental en la República de Guinea Ecuatorial.

Ya sabemos que el contrato debe cumplirse de buena fe, también sabemos que en ocasiones un inquilino o arrendatario puede caer en impagos del precio de la renta cuando cambiaran los momentos, de bien a mal, por decirlo así, lo que conllevaría a que éste tuviera dificultades de pago del precio pactado y pareciera quebrantar el principio Pacta Sunt Servanda, pero sería por razones ajenas a su voluntad (fuerza mayor, o factores externos). Ante esta situación no es recomendable únicamente su desahucio, si se tiene en cuenta que viene pagando regularmente; deben pues las partes renegociar el precio de la renta (reducirlo de forma objetiva según las circunstancias y tiempo); en caso de falta de acuerdo en la renegociación, por imperativo del principio Rebus Sic Stantibus acudir a los juzgados y tribunales competente del país para que objetivamente decidan. Decimos objetivamente porque antes de estimar o no las pretensiones del inquilino-arrendatario que alega fuerza mayor en su impago, y pide reducción de precio del arrendamiento, o las del arrendador o propietario del inmueble que invoca incumplimiento contractual y pide consecuentemente el desahucio de su inquilino, el Juzgado o tribunal deberá analizar caso por caso, ponderar los derechos en juego, juzgar y ejecutar lo juzgado (arts. 1, 3 y 4 LOPJ) y de conformidad a la Ley Fundamental.

En efecto, la Ley Fundamental de la República de Guinea Ecuatorial establece en su artículo 5.a), y b) que, son fundamentos de la sociedad ecuatoguineana el respeto a la persona humana, a su dignidad y libertad, y demás derechos fundamentales; la protección de la familia, célula básica de la sociedad ecuatoguineana[2].

[1] Art. 1.254 del vigente Código Civil en la República de de Guinea Ecuatorial [2] Art.5 a) y b) de Ley Fundamental de la República de Guinea Ecuatorial

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